Par Pierre-Jérôme Cherrière et Nicolas AndlauerUne bonne SCPI est une SCPI qui a acheté ses immeubles au bon prix, les loue à un loyer cohérent avec le marché dans des zones porteuses, et dont la collecte, l'occupation, les réserves et l'endettement restent maîtrisés : cela se vérifie dans ses bulletins, pas dans son rendement affiché.
Comment choisir une SCPI : pourquoi la question est-elle difficile ?
Le choix est large : des SCPI qui ont traversé plusieurs cycles immobiliers, d'autres créées récemment, des stratégies différentes (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, France ou Europe).
Le premier réflexe est de comparer les taux de distribution. C'est l'indicateur le plus visible, mais il mesure ce qui a été versé dans le passé : il ne dit rien du prix payé pour les immeubles ni de la solidité des loyers à venir. Reconnaître une bonne SCPI demande de regarder ce qui produit le revenu : les immeubles, les locataires, et la façon dont la société de gestion collecte et investit l'argent des associés.
Premier critère d'une bonne SCPI : un patrimoine acheté et loué au bon prix
Une SCPI est une société qui achète des immeubles avec l'argent de ses associés et leur reverse les loyers, après frais. Sa qualité dépend d'abord d'une chose simple : un patrimoine acheté et loué au bon prix. Avant la typologie d'actifs, avant le rendement, il faut que l'immeuble ait été acquis à un prix correct, qu'il soit loué à un loyer correct et qu'il se situe dans un marché porteur pour les années à venir.
Le rendement « acte en main » des acquisitions est un bon point de départ. Il rapporte le loyer de l'immeuble à son prix d'achat, frais et droits compris. Il indique si la SCPI a payé ses actifs à un niveau qui permet de servir un revenu durable à ses associés.
Le loyer lui-même doit être cohérent avec le marché local. Un loyer nettement supérieur aux prix pratiqués autour de l'immeuble peut fragiliser la SCPI au moment du renouvellement du bail : le locataire peut partir ou renégocier à la baisse. La solidité du locataire, la durée ferme de son bail et l'emplacement comptent autant que le montant du loyer.
Pendant longtemps, les SCPI se sont racheté des immeubles entre elles, à des prix qui avaient tendance à être survalorisés. Tant que le marché montait, personne ne s'en inquiétait : la hausse effaçait le prix payé. Dans un marché plus difficile, avec la hausse des taux, ces immeubles survalorisés apparaissent au grand jour et sont dévalorisés lors des expertises, ce qui fait baisser mécaniquement la valeur des parts de SCPI. C'est tout l'enjeu du prix d'achat : il ne se voit pas quand tout monte, il se paie quand le marché se retourne.
Complément ajouté par Nicolas Andlauer
SCPI récente ou SCPI ancienne : laquelle choisir ?
Le prix d'achat explique pourquoi plusieurs SCPI se trouvent aujourd'hui en difficulté : elles ont investi massivement à une période où les prix de l'immobilier étaient élevés, et quand les valeurs ont reculé, le prix de leurs parts a dû être revu à la baisse. Investir en SCPI comporte des périodes difficiles, parfois sévères. D'où une question fréquente posée au gestionnaire de patrimoine : faut-il encore croire dans les SCPI ? Oui, mais pas dans toutes.
L'âge d'une SCPI ne dit rien en soi de sa qualité. Une bonne SCPI n'est pas forcément une SCPI jeune, et une SCPI ancienne n'est pas forcément dépassée.
Les SCPI récentes ont parfois un avantage de calendrier : elles ont pu acheter leurs premiers immeubles à un moment où le marché avait fortement baissé, à des prix décotés. Leur patrimoine a été constitué dans des conditions favorables. En contrepartie, leur historique est court, leur patrimoine parfois peu diversifié au départ, et leur capacité à traverser une crise reste à démontrer.
Les SCPI anciennes ont un recul que les autres n'ont pas. Certaines se sont montrées très résilientes sur la durée, avec un patrimoine mutualisé sur un grand nombre d'immeubles et de locataires. D'autres portent des actifs achetés cher ou devenus moins adaptés aux besoins des locataires, qu'il faudra rénover ou revendre.
Ce qui départage une SCPI récente et une SCPI ancienne, ce n'est pas la date de création. C'est le prix payé pour les immeubles, la qualité locative du patrimoine et la discipline de la société de gestion.
Quels indicateurs analyser dans les bulletins d'une SCPI ?
Au-delà du prix d'achat des immeubles, plusieurs indicateurs permettent d'évaluer une SCPI. Aucun ne suffit seul. Chacun éclaire une facette de la société.
- La dynamique de collecte face aux retraits. Dans une SCPI à capital variable, les associés qui vendent sont remboursés grâce aux nouvelles souscriptions. Si la collecte couvre largement les demandes de retrait, la SCPI peut continuer à investir. Si les deux commencent à s'équilibrer, c'est un premier signal d'alerte.
- Les parts en attente de retrait. Quand les demandes de vente ne trouvent pas de contrepartie, elles s'accumulent. Un volume de parts en attente qui augmente trimestre après trimestre traduit une perte de confiance et une liquidité dégradée.
- La capacité à freiner la collecte. Une société de gestion disciplinée sait limiter les souscriptions quand les prix de l'immobilier ne permettent pas d'investir dans de bonnes conditions. Certaines l'ont fait. D'autres ont continué à collecter et ont acheté massivement au plus haut.
- Le taux d'occupation financier. Il compare les loyers effectivement facturés aux loyers qui seraient perçus si tout le patrimoine était loué. Il mesure la part du patrimoine qui produit réellement un revenu.
- Le report à nouveau et les réserves. Il s'agit des revenus mis de côté les bonnes années. Ces réserves permettent de lisser la distribution quand les loyers baissent temporairement.
- Le niveau d'endettement. Une SCPI peut emprunter pour acheter. Le crédit accroît sa capacité d'investissement, mais aussi sa sensibilité à la hausse des taux et à la baisse des valeurs.
- La diversification du patrimoine. Le nombre d'immeubles, le nombre de locataires, la répartition géographique et sectorielle indiquent si la SCPI dépend de quelques actifs ou de quelques locataires.
- Le prix de la part face à la valeur de reconstitution. La valeur de reconstitution estime ce que coûterait la reconstitution du patrimoine, frais compris. L'écart avec le prix de souscription indique si la part est payée cher ou non au regard des expertises.
- Les frais et le délai de jouissance. Les frais de souscription réduisent le capital réellement investi ; les frais de gestion sont prélevés sur les loyers. Le délai de jouissance est la période pendant laquelle les parts achetées ne donnent pas encore droit aux revenus.
Ces indicateurs se lisent dans le temps : leur évolution sur plusieurs trimestres compte plus qu'une valeur isolée.
Où trouver les informations sur une SCPI et comment les croiser ?
Une SCPI est une société transparente. Tout est publié : le bulletin trimestriel d'information, le rapport annuel, la note d'information et le document d'informations clés, disponibles sur le site de la société de gestion. Les acquisitions, les cessions, les loyers, la vacance, l'endettement, les parts en attente et les frais y figurent.
La difficulté tient au format. Les données importantes sont souvent présentées dans le détail des tableaux et des annexes, loin des chiffres mis en avant en première page.
L'essentiel est de croiser les informations. Un bon taux d'occupation avec une collecte qui s'essouffle et des parts en attente qui augmentent n'a pas la même signification qu'un bon taux d'occupation avec une collecte régulière et des réserves solides. Une distribution stable financée par des réserves qui diminuent n'a pas la même valeur qu'une distribution couverte par les loyers de l'année. C'est en rapprochant ces éléments qu'on peut décider qu'une SCPI mérite l'attention ou qu'il vaut mieux la laisser de côté.
Meilleur rendement, sans risque : deux idées reçues sur les SCPI
Deux idées reçues conduisent souvent à de mauvais choix.
« La SCPI qui affiche le meilleur rendement est forcément la meilleure »
Le taux de distribution est un chiffre passé. Il peut être porté par des immeubles achetés à bon prix, mais aussi par une distribution de réserves, par des loyers supérieurs au marché ou par un patrimoine encore jeune qui n'a pas connu de renouvellement de bail. Une SCPI qui distribue moins mais dont les loyers sont solides et le patrimoine bien acheté peut être un meilleur choix sur la durée. Le rendement se lit après les autres critères, pas avant.
« Les SCPI, c'est de l'immobilier, donc c'est sans risque »
L'immobilier est un actif tangible, mais une SCPI reste un placement risqué. Les revenus ne sont pas garantis : ils dépendent des loyers encaissés et peuvent baisser. Le capital n'est pas garanti : le prix de la part peut diminuer si la valeur des immeubles recule. La liquidité n'est pas garantie : la revente des parts dépend de l'existence d'acheteurs et peut prendre du temps. Une SCPI s'envisage sur un horizon long, avec une somme dont on n'aura pas besoin à court terme.
Pourquoi choisir sa SCPI avec un gestionnaire de patrimoine ?
Analyser une SCPI demande du temps et de l'habitude. Un gestionnaire de patrimoine lit les bulletins sur plusieurs trimestres, croise les indicateurs et repère les signaux faibles : une collecte qui ralentit, des réserves qui diminuent, un endettement qui augmente, des acquisitions à des prix discutables.
Son rôle ne s'arrête pas à la sélection. Il vérifie que la SCPI correspond à l'objectif de l'épargnant, à son horizon de placement et à sa capacité à accepter une baisse de valeur ou une revente difficile. Il intègre la SCPI dans une diversification d'ensemble, pour éviter que tout le patrimoine dépende de l'immobilier. Il compare aussi la SCPI à l'investissement locatif en direct, selon que l'épargnant souhaite gérer lui-même ou déléguer : c'est l'objet de l'article SCPI ou immobilier en direct : comment choisir ?
Pierre-Jérôme Cherrière siège, à titre personnel, au conseil de surveillance de deux SCPI. Le conseil de surveillance est élu par les associés. Il fait le lien entre eux et la société de gestion, contrôle sa gestion et obtient des réponses aux questions des porteurs de parts. Ce n'est pas un pouvoir de décision supplémentaire, mais une vision directe de la vie d'une SCPI.
Pour vérifier si une SCPI détenue ou envisagée a sa place dans un patrimoine, le bilan patrimonial gratuit de 30 minutes avec un gestionnaire du collectif Protection Épargne permet de faire le point.