Par Thierry OhayonUne chambre déjà en exploitation se visite, se juge sur un bail en cours et produit des revenus dès le lendemain de la signature ; une chambre neuve se paie avant d'être livrée.
Le neuf : une résidence qui démarre, des revenus qui attendent
Acheter une chambre neuve, c'est acheter sur plan ou dans une résidence qui ouvre. L'avantage est évident : un bâtiment récent, aux normes du moment. L'inconvénient l'est tout autant : entre la signature et la livraison, il s'écoule une période plus ou moins longue pendant laquelle le propriétaire commence à payer sa chambre sans forcément percevoir de revenu. Il investit dans une résidence qu'il ne peut pas encore voir fonctionner, avec un exploitant qui n'a pas encore fait ses preuves sur place.
L'exploitation : une résidence qui tourne, un bail que l'on reprend
Acheter une chambre en exploitation, c'est racheter la chambre d'un propriétaire qui l'a acquise il y a trois, cinq ou huit ans, dans une résidence qui fonctionne. Le bail commercial est en cours, l'exploitant est connu, le loyer est versé. Le lendemain du passage chez le notaire, les revenus commencent à se décompter. Pas de période d'attente, pas de débours sans loyer.
Deuxième avantage : on peut voir ce que l'on achète. La résidence se visite, son fonctionnement s'observe, son exploitant se juge sur pièces. En immobilier géré, cette visite est un principe : toutes les résidences dans lesquelles un client investit ont été vues. Le détail des critères est dans comment choisir la résidence et l'exploitant.
« Le neuf est forcément mieux qu'une résidence qui a déjà dix ans »
Pas forcément. Le niveau d'exigence des autorités de santé, des familles et des exploitants a beaucoup progressé, et l'on trouve aujourd'hui de très belles résidences récentes en exploitation. La règle de prudence consiste à privilégier les résidences de moins de dix ans et à écarter les plus anciennes. Entre une résidence de cinq ans qui tourne et une résidence neuve qui n'a pas encore ouvert, la première offre plus de visibilité.
Peut-on revendre une chambre en EHPAD ?
Oui, et le marché des chambres en exploitation en est la preuve : il est alimenté par des propriétaires qui revendent. Une chambre est un bien immobilier avec un acte notarié ; elle se cède bail en cours au nouvel acquéreur, qui reprend le loyer là où le vendeur l'a laissé. Un spécialiste qui achète exclusivement des chambres en exploitation est, par construction, un intermédiaire de revente pour ses propres clients.
Faut-il vendre quand on a besoin d'argent ?
Quand un propriétaire veut vendre, la première chose à faire est de comprendre pourquoi. Besoin de liquidités ? Envie de réinvestir ailleurs ? Très souvent, en posant la question, on s'aperçoit que le projet d'après n'est pas assez mûr : il suppose de prendre un risque que le propriétaire n'a jamais voulu prendre, ou de chercher une autre solution sans savoir laquelle. Un propriétaire qui n'a jamais eu de loyer impayé ni de travaux à payer détient un bon investissement ; mieux vaut le vérifier avant de s'en séparer.
En résumé : neuve ou en exploitation ?
- En exploitation : revenus dès la signature, résidence visitée, exploitant connu, bail en cours.
- Neuve : période d'attente avant les premiers loyers, résidence que l'on ne peut pas encore voir fonctionner.
- Dans les deux cas : moins de dix ans, grandes agglomérations, exploitant de premier plan.
- La revente existe et se fait bail en cours ; avant de vendre, vérifier que le projet d'après est mûr.
Qu'elle soit neuve ou en exploitation, une chambre héberge une personne âgée qui en a besoin, dans un pays où les places manquent. C'est ce qui fait de ce placement une façon concrète d'investir pour nos aînés.
Comme tout investissement immobilier, l'achat d'une chambre en résidence gérée comporte un risque de perte en capital et dépend de la solidité de l'exploitant. Les solutions s'étudient au cas par cas, selon la situation, les projets et l'horizon de chacun.
Pour aller plus loin avec le collectif : faire fructifier son épargne.