En une phrase

La sécurité d'une chambre en EHPAD se décide avant l'achat : un exploitant parmi les premiers de France, un emplacement de qualité, une résidence récente, et une visite sur place.

Critère 1 · L'exploitant : aller vers les meilleurs

Le propriétaire d'une chambre dépend de la signature de l'exploitant pendant toute la durée du bail. Le choix de l'opérateur est donc le premier critère, et c'est aussi le plus simple : le secteur est structuré, les grands opérateurs sont connus, et des classements existent en termes de volume et d'implantation. La méthode consiste à naviguer à l'intérieur des premiers exploitants du pays, et à ne pas en sortir. Le marché va d'ailleurs dans ce sens : les grands opérateurs reprennent les petits.

Critère 2 · L'emplacement : grandes agglomérations d'abord

La règle de l'immobilier vaut aussi pour l'immobilier géré : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. Région parisienne et grandes agglomérations constituent le périmètre de référence, parce que la demande d'hébergement y est forte et durable. Le budget suit : des chambres accessibles dans les grandes villes de région, des budgets plus élevés au plus près de Paris, pour ceux qui en ont les moyens.

Critère 3 · L'âge de la résidence : moins de dix ans

Les exigences des autorités de santé, des familles et des exploitants ont progressé. Une résidence récente répond aux normes actuelles et limite les travaux de remise à niveau que l'exploitant pourrait demander au renouvellement du bail. D'où une règle de prudence : privilégier les résidences de moins de dix ans, écarter les plus anciennes. Dans ce cadre, une chambre déjà en exploitation offre plus de visibilité qu'une chambre neuve à livrer.

Critère 4 · La visite : voir avant d'acheter

Dernier critère, non négociable : toutes les résidences dans lesquelles un client investit ont été visitées. Une résidence se comprend sur place : l'accueil, l'état des parties communes, l'ambiance, le fonctionnement au quotidien. C'est cette visite qui permet de décider si l'on investit ou non, au-delà des chiffres du dossier.

« Comment être sûr de ne pas avoir de litige ? »

Personne ne peut promettre l'absence de litige. En revanche, une méthode de sélection stricte, appliquée sans exception, produit des résultats : des centaines de chambres détenues par des clients, sans aucun litige de loyer à ce jour. Ce n'est pas de la chance, c'est de la discipline : les meilleurs exploitants, aux meilleurs endroits, dans des résidences vues.

Les questions à poser avant de signer

  1. Qui est l'exploitant, et où se situe-t-il parmi les opérateurs du secteur ?
  2. Où est la résidence, et dans quelle agglomération ?
  3. Quel âge a le bâtiment, et quand le bail commercial arrive-t-il à échéance ?
  4. La résidence a-t-elle été visitée par le conseil qui la propose ?
  5. Le loyer est-il versé régulièrement au propriétaire actuel, si la chambre est en exploitation ?

Une résidence bien choisie est une résidence où l'on accepterait de voir vivre un proche. C'est le sens d'une sélection exigeante, et c'est ce qui donne à ce placement sa dimension sociale : investir pour nos aînés, dans des lieux qui les accueillent bien.

Comme tout investissement immobilier, l'achat d'une chambre en résidence gérée comporte un risque de perte en capital et dépend de la solidité de l'exploitant. Les solutions s'étudient au cas par cas, selon la situation, les projets et l'horizon de chacun.

Pour être accompagné dans la sélection : se faire accompagner par un professionnel du collectif.

Prolongements

Du même auteurAcheter une chambre en EHPAD : les murs, l'exploitant, le loyer, et pourquoi le bail commercial change tout ?Les murs, l'exploitant, le loyer : le fonctionnement d'une chambre en résidence pour personnes âgées, en vidéo.Du même auteurInvestir en EHPAD : quels sont les avantages d'une chambre en résidence pour personnes âgées ?Revenus réguliers, aucune gestion, bail commercial, revente, utilité sociale : les 5 avantages.Du même auteurChambre en EHPAD ou studio en location : quelle différence pour l'investisseur ?Gestion, impayés, travaux, rotation des occupants : les 4 différences, point par point.Du même auteurChambre d'EHPAD neuve ou déjà en exploitation : laquelle choisir, et peut-on la revendre ?Sur plan ou dans une résidence qui tourne déjà ? Pourquoi privilégier l'exploitation, et comment revendre.Du même auteurInvestir pour nos aînés : profiter des personnes âgées, ou financer ce dont la société a besoin ?Pourquoi ce placement finance un besoin réel, ce que l'on doit à nos aînés, et ce qui le distingue de la spéculation.Le cabinetThierry Ohayon, Monceau Investissement ConseilSpécialiste de l'immobilier géré pour personnes âgées, à Paris. 600 chambres, zéro litige.