Le point de départ est le même

Un budget comparable, un achat chez le notaire, un crédit ou un apport, et l'objectif de percevoir un loyer. Tout se joue ensuite sur ce qui se passe entre deux loyers.

En une phrase

Le studio demande du temps, de la gestion et des travaux à chaque changement de locataire ; la chambre en résidence s'achète et se garde, avec un loyer versé par l'exploitant.

Différence 1 · Qui est le locataire ?

Dans un studio, le locataire est un particulier : étudiant, jeune actif, couple. Le propriétaire le choisit, le relance, parfois le poursuit. Dans une résidence pour personnes âgées, le locataire est l'exploitant lui-même, un opérateur professionnel lié par un bail commercial. Les résidents sont ses clients, pas ceux du propriétaire. C'est la première rupture : on ne gère plus une relation avec une personne, on tient un contrat avec une entreprise. Le détail du mécanisme est dans acheter une chambre en EHPAD : les murs, l'exploitant, le loyer.

Différence 2 · Que se passe-t-il entre deux occupants ?

Un studio change d'occupant tous les deux ou trois ans, parfois plus souvent. À chaque départ : remise en état, annonces, visites, dossier, nouveau bail, et une période sans loyer. Sur vingt-cinq ans, cela fait beaucoup de redémarrages. Une chambre en résidence, elle, est louée à l'exploitant pendant toute la durée du bail commercial : qu'un résident parte ou arrive ne change rien au loyer du propriétaire. On l'achète, on la garde.

Différence 3 · Qui paie les travaux et porte les impayés ?

Dans un studio, le propriétaire porte les deux : les travaux entre deux locataires, et le risque d'impayé ou de vacance. C'est précisément ce qui met beaucoup d'investisseurs en difficulté : face à un litige ou à un problème de structure, ils se retrouvent démunis. En immobilier géré, le bail commercial prévoit que le loyer est dû que la chambre soit occupée ou non, et la gestion de la résidence incombe à l'exploitant. Le propriétaire n'a ni travaux de remise en état ni locataire défaillant à gérer.

« Avec un studio, au moins je maîtrise mon bien »

C'est vrai, et c'est un vrai choix. Certains investisseurs aiment choisir leur locataire, rénover, suivre leur bien de près. Pour eux, le studio est cohérent. La chambre en résidence s'adresse à ceux qui veulent le résultat, un revenu, sans l'activité qui va avec. Tout le monde n'est pas fait pour gérer de l'immobilier, et il n'y a aucune honte à préférer un revenu sans gestion.

Différence 4 · Quel type de revenu ?

Un studio produit un loyer d'habitation, soumis aux aléas décrits plus haut. Une chambre en résidence produit un loyer commercial, indexé, versé en général chaque trimestre, avec une comptabilité simple à suivre. Le revenu est pensé dès le départ pour la durée : c'est un revenu que l'on construit pour vivre, pas pour s'occuper.

Pour qui le studio, pour qui la chambre en résidence ?

  1. Le studio, pour celui qui a du temps, aime gérer et accepte les périodes sans loyer.
  2. La chambre en résidence, pour celui qui veut un revenu régulier sans gestion, sur un horizon long.
  3. Dans les deux cas, l'emplacement reste la règle : grandes agglomérations, résidences récentes et visitées.
  4. Pour la chambre, un critère supplémentaire : la qualité de l'exploitant, qui porte le loyer.

Une dernière différence ne se mesure pas en loyers : une chambre en résidence héberge une personne âgée qui en a besoin. Investir pour nos aînés, c'est aussi cela.

Comme tout investissement immobilier, l'achat d'une chambre en résidence gérée comporte un risque de perte en capital et dépend de la solidité de l'exploitant. Les solutions s'étudient au cas par cas, selon la situation, les projets et l'horizon de chacun.

Pour comparer les solutions de revenus avec un professionnel du collectif : se constituer un complément de revenus.

Prolongements

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